置业盘点
2018.07.27

观察近几年海外置业,中国投资者在英国有何动向?英国城市房产投资指数呈现哪些变动?在出手购买房产时有什么样的实际考量?全新出炉的数据与案例已经给出答案。


中国高净值人群


今年四月,国内大型资产管理机构信财富发布《中国高净值人群海外生活白皮书》。报告显示,出于“分散投资风险”、“财富增值保值”、“子女教育”等三方面考虑,共有37.2%的受访者已实现或正在进行海外资产配置,37.1%的会考虑未来进行海外投资或置业。


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通常说高净值人群,一般是指资产净值在600万人民币(100万美元)资产以上的个人。白皮书中提到,按照个人可投资产至少600万元人民币,制造业、金融业、贸易零售业等正成为这一人群最集中的行业,人数占比超过一半。而互联网行业也正在逐渐跻身高净值人群阵营。
根据白皮书的数据,就投资方式看,固定收益和地产项目成为高净值人群最为偏好投资领域,其次是保险和基金。短期看,已布局海外投资置业的高净值人群受访者中,60.0%明确表示在未来3年将增加海外置业投入。

高力国际发布的报告指出,2017年中国在海外房地产投资创下2502亿元的历史新高。2017年国内投资者对亚洲房产的投资额上升了34%,欧洲房地产市场投资额上升336%。

此外特别值得关注的一点是,一些国内海外房产中介发现,国内中产阶级海外置业正在呈现上升趋势。




英国房产投资


按地区分,去年的数据显示中国对美国物业资产的投资额较去年同期下降64%,约为373.4亿元人民币,反而对欧洲、亚洲的房地产投资大幅成长,对欧洲物业资产投资年增率飙升至336%,总额1184亿元人民币。聚焦英国,今年到目前为止中国机构投资者对英国房产总投资额有所下降,但中国个人投资者表现突出。


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英格兰北部房产收到中国投资者的热烈欢迎,其实曼彻斯特和利物浦是热门城市。据北纬客海外置业平台数据显示,越来越多的中国投资者选择到英格兰北部购买房产。对比2016年,中国投资者去英国北部买房的数量同比增长了73%。此外,和英国本地居民不同的是,中国海外群体普遍倾向的置业模式是买房后对外出租。
随着英国政府发布一系列利好消息、建设计划等,英格兰北部城市房市发展势头强劲,其中增长最快的是曼彻斯特。除了曼城,利物浦也同样红火,北纬客数据显示咨询量2018年初产生了160%的巨大增幅。根据北纬客的观察,保值和投资是中国人到曼彻斯特和利物浦等英国北方城市购房的主要原因。也有超过7.5%的投资者因为孩子留学等教育因素选择在此置业。


伦敦曼城持久战


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内地和中国香港的购房者对伦敦房产的投资逐渐减少, 而曼城的置业需求达到空前新高。知名房产顾问公司戴德梁行公布的最新研究数据指出,2018年第一季度,远东地区对伦敦房地产的投资降低至2015年的水平。今年第一季度,伦敦商业地产投资额为4.32亿英镑,而2017年中国大陆和香港买家的全年投资额接近70亿英镑, 相比之下不难看出伦敦整体投资水平渐渐放缓。

中国人对伦敦市中心的房产投资已降低到两年半来最低。伦敦高额房价的门槛不仅使投资者失去信心, 不断下降的租金增长率更使买家望而却步。高力国际跨境资本市场总监Richard Divall说:“伦敦租金增长不断放缓,将伦敦市场表现与其他地产市场相比较时,就发现明显逊色许多。”

距离伦敦200英里以北、乘火车2小时可以抵达的曼彻斯特,呈现的另一番景象。作为全英人口增长最快的城市之一,曼彻斯特不断有新鲜血液注入。这里拥有快速增长的经济及英国最高水平的租金收益率,中国购房者对曼彻斯特地产的兴趣从未如此高涨。



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中国最大的海外置业门户网站居外网研究指出,仅今年1月,中国投资者对于曼彻斯特房产的咨询量和去年相比同期增长了255.6%,然而对伦敦房产的咨询量却下降了48.5%。同样一套市中心的住宅,曼彻斯特房价比伦敦便宜近140万英镑,且税率更低。投资也讲究性价比,对于找寻优惠投资机会的买家而言,曼彻斯特更受欢迎。
现时研究指出曼彻斯特投资者可享高于伦敦67%的租金回报率。居外网总裁Carrie Law说:“与伦敦相比,曼彻斯特拥有强劲活力与势头吸引中国买家前来购房,且更为活跃。” 她还指出,尽管伦敦仍备受富裕买家青睐,但曼彻斯特房产市场在更多中国买家眼中将更受欢迎。对于中国个人投资者以及家庭而言,曼城在工作、移民乃至养老方面,都是不错的选择。曼彻斯特房产很快会缩短与伦敦的差距。


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从国家关系和政治角度来看,根据新华社的报道,今年上半年曼彻斯特市长埃迪·纽曼曾公开表示,英格兰北部与中国的联系日益紧密,“一带一路”给“脱欧”进程中的英国带来了“黄金机遇”。鉴于曼彻斯特是英国北方工业重镇和重要交通枢纽,曼彻斯特与中国的密切合作对于振兴英国“北方经济增长区”,促进英格兰北部开发具有重要意义。


投资者说


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来自上海、从事海外房产行业的Kelly,最终把自己的投资锁定在英国曼彻斯特,所购项目为期房,2019年交房,打算长期委托管理公司进行出租:

熟悉这么多英国城市,最后为何选择在曼彻斯特买房?

投资曼城主要因为看好投资回报率 。

买房过程中有哪些环节或者程序比较复杂?

买房环节都比较顺利,关键是要看清开发商的合同,因为合同都是全英文版本,要彻底理解清楚还是找个靠谱的买家律师。

对于英国脱欧等政治因素,是否会担忧对房产未来有影响?

任何投资都不是零风险,不担忧这些因素,英国的法律体系都比较完善;投资房产也是看长期收益,目前汇率也相对低一些,所以相信长远来看还是一个正确的资产配置。


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任职于英国开发商公司的Catherine从事置业顾问的工作两年有余,接触了形形色色的中国投资者。他们最终通过Catherine在曼城置业:

投资者在购买曼城房产时,最吸引他们的是什么?

最为直观的吸引力就是投资回报率,也就是租金收益和房价上涨两方面。

投资者一般采取全款还是贷款方式?

客户有一部分会选择全款,但是有一部分也会更加喜欢贷款,因为英国的贷款利率相比国内要低很多。  

首次购房者占比多吗?

我接触到的投资者中很多是首次投资英国房地产市场,同样也有很多在英国有过工作生活经验的人,回国后还是会考虑英国投资置业。

投资者在买房咨询时,存在最多疑虑的问题是什么?

房产毕竟在境外,会担心后续的管理以及相关税务方面的问题。

投资者对于投资英国房产有何评价?

投资英国房产是个比较稳健成熟的市场,可以达到资本保值以及适当的增值。同时有些投资者会认为距离有点远不能实时去看,但是也知道有完善的物业管理公司来全权管理实际上也无需担心很多。


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综合来看,在中国投资者眼中,英国依然是海外房产配置的最佳目的地之一。同时,首都承受巨大压力、北方强势崛起的现象被精明的投资者看在眼里,并且影响着他们的实际行动。而英国经济、政治方面的一举一动都将影响着中国投资者的决策,就目前所表现出来的态势依然让人愿意为这里的房产市场贴上了乐观的标签。

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