英国脱欧
2018.07.20

2016年6月23日,英国通过公投改写政治历史。英国以投票的方式来做出决定:退出或留在欧盟。投票结果51.89% : 48.11%,英国成为首个退出欧盟的国家。两年过去,这一史无前例的决策引发了对英国未来经济的各种猜测。对于英国房产投资者而言,脱欧究竟带来了哪些影响?


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脱欧与英国经济


2016年6月24日脱欧公投结果发布当日,英镑兑美元汇率数小时内大幅下跌,而富时100指数的相关股票在开盘几分钟内暴跌530点。英国经济瞬间被击溃了吗?
实际上,这些仅仅导致小部分惊慌的投资者出现短时期的不确定感以及做出的抛售资产行为。公投脱欧并未对英国经济造成严重影响。此外,夸张炒作的新闻标题与纯粹的无端猜测造成了汇率和股市短暂下跌。英国经济学家对此早已有所准备。英格兰银行行长Mark Carney曾在公投前一周说:“脱欧进程中可以预见到部分市场呈现不稳定性,但我们已对此做好充分准备。”
在脱欧后的数月里,英国经济一直呈现增长和繁荣之势,实际情况挑战了许多专家在公投前一天的预测。

国内生产总值增长


英国国家统计署(ONS)的数据表明,2016年第四季度,英国GDP增长幅度从0.6%上升至0.7%。且增长势头在持续。然而在2017年初放缓,但还是第三季度GDP增速还是从3%上升到0.4%,高出伦敦经济学家的预测。

失业率下降


2017年9月,失业率降至1975年以来的新低点。平均收入在4月份到7月份之间的三个月内上升了2.1%,一些评论指出这已经是保守增长。最初的预测则是脱欧公投后英国的失业率及薪酬增长水平将维持原状。

英镑复苏


尽管英镑兑美元汇率较脱欧前明显下降,而最近的种种迹象已表明英镑出现回升。这彰显出英镑的强势和稳定,也使其长期成为对冲货币。


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国家贷款下降


2017年8月英国借款55.6亿英镑以平衡国家债务和信贷,这是自2008年全球金融危机以来的8月赤字额新低。在此一年前,英国借款69亿英镑,突显出当时脱欧公投所带来的恐慌。

加息


英国经济健康发展的突出信号在于,2017年11月英格兰银行在10年来首次将利率从0.25%调高到0.5%。英格兰银行行长Mark Carney相信政府将对金融发展负责,从2007年7月算起,目前正是上调基本利率的好时机。


经济增长令人欣慰


尽管面临脱欧最终会导致英国经历一定程度的不确定期,但仲量联行及牛津的经济研究指出,英国仍将感受经济的复原性增长,凸显其作为投资国家的有利加持。

脱欧与房产市场


了解脱欧与房价的房价关系,先来房价实际变化情况:
自2016年10月至2017年,英国平均房价增长4.5%,从2016年9月的4%开始增长,直到次年2月达到历史新高
英国平均房价达到225,826英镑,达到新高
低贷款利率及较高就业率使得英国房价在接下来的几个月中始终保持强劲势头
英国国家统计署(ONS)发布的平均房价走势图也表明了房价持续增长的趋势,并且可以看到脱欧仅带来了短暂轻微的下滑。


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与房价相类似,脱欧后的收益率也并未出现大幅度下降。伦敦是全英唯一出现年收益下降的地区,而重点区域城市在面临租房需求猛增的过程中展现出了收益率的巨大增长。


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与此同时,脱欧对英国房产投资门槛带来变化。当一些人还在犹豫观望时,很多投资者利用脱欧后英镑汇率的变动果断入手更多英国资产:

  • 仲量联行通过研究,发现2016年亚洲投资者在房屋交易中占据28%,同比增长了17%

  • 戴德梁行指出,脱欧后来自GCC七国的咨询量迅速上涨25%

  • 毕马威的调研表明,尽管脱欧已经开始,46%的投资者将维持原有的投资计划
    世邦魏理仕的数据显示,2017年上半年,中国投资者花费39.6亿英镑用于投资伦敦商业地产,创历史新高,比2016年投资总额更高出12.7亿英镑
    脱欧将对房产有何中长期影响?根据仲量联行的预测,未来四年房价和收益将会稳步上升,而在伦敦以外的乡镇和城市拥有更加快速的增长。


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英国房价增长预测

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2018至2022年英国区域平均房价增长预测

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2017至2021年预测平均租金增长预测


数据显示,2018至2022年,伦敦城市中段的租金将会仅仅上升3%

强劲抵御风险


首先,投资者要明确房产作为一种资产配置所拥有的强势地位。不同于黄金、债券等流行的投资产品,房地产与金融市场的关联度低。房地产也不易受外界因素影响,这也是它可以作为分散风险投资的重要原因。


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房地产市场的表现以供求关系的水平为基础,与金融市场本身没有很大关系。如果不动产的需求大于供给,投资者可以持续通过收益率获得规律的收入以及强劲的长期资本利得。


英国人口在过去40年稳步增长,且在过去10年里尤为迅猛。英国国家统计署统计:


  • 截至2016年6月末,共6,560万人口居住在英国的人口比前一年增加538,000人,这是近70年来出现的年度增幅新高

  • 净国际移民是经济增长背后的主要推动力

  • 尽管一些分析人士认为脱欧将使移民英国变得困难,但英国一直树立起的安全、繁荣的国家形象,将继续吸引国际雇员来此就业。


人口增长给英国房产市场带来了压力,尤其是在严重供不应求的局面下:


  • 2016至2017年,英格兰新建房屋的数量创近10年来新高,162,880处新房在此期间兴建

  • 根据政府部门预测,英国每年需要250,000间新房屋才能满足不断上升的入住需求


脱欧是否会为租房市场带来契机?租金上涨表明私人租房产业逐渐受到青睐,而有观点认为脱欧将会导致其近一步受到欢迎。英国脱欧所带来的任何不确定因素,以及对市场和经济的潜在影响都可能导致贷款限制加紧,银行希望能够抵消风险。


另一方面,加息会为贷款市场带来信心。然而想要获得抵押贷款来买房的借款人现在会发现贷款成本逐渐升高。无论采用何种方式获得贷款的成本及门槛都将提高,租房市场的需求很可能出现上涨。


汇率优势


以学生公寓为例。学生公寓是英国非常受欢迎的投资市场,估值高达450亿英镑。英国是多所世界名校的所在地,每年有近50万国际学生赴英求学。脱欧并未减弱英国高等教育的盛名。而英镑贬值意味着如今在英国留学的成本有所下降。申请留英学生数量的不断上涨彰显出对学生公寓的更大需求。

正因房产市场能够及时应对其他投资市场的波动,许多投资者抓住机会,出售投资英国房产,坐拥全球高安全性国家,以优惠的房价获得乐观回报。脱欧后英镑汇率处于低谷,这个时机也成为投资英国置业的黄金时期,升值空间稳定,投资前景光明。

2016年6月23日对比2017年11月12日英国平均房价(基于平均房价225,826英镑):


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投资者需要注意的是,利用汇率优势的这一投资机会出手恐怕需要从速,随着英镑渐渐复苏,投资者应及早下手,把握这一投资良机。当人们逐渐熟悉脱欧条款,且脱欧后英国仍能在外贸上取得一番佳绩如对美国、澳大利亚等国,因此英镑很快就会恢复脱欧前水平,以对抗美元。

脱欧时间线


脱欧是长期过程,而不是单一事件。


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2016年


6月23日

英国人前往投票站,送出各自的选票
6月24日
以3.78%的多数票获胜,英国投票决定退出欧盟。
首相戴维·卡梅伦辞职并表示“英国人民已经做出非常明确的决定,要走一条不同的道路。因此,需要新的领导力来指引方向。”
7月13日
特雷莎·梅被出任英国首相。她承诺在英国脱欧后将以大胆、积极的角色展现在世界面前
8月4日
英格兰银行将利率降至0.25%,从而导致英镑对主要国际货币的汇率大幅下跌
10月7日
随着投机活动升温,英国寻求“硬脱欧”,并将退出欧盟单边贸易市场,英镑兑美元汇率近一步下跌6%
10月2日

特雷莎·梅宣布,她将在2017年3月底前触发《里斯本条约》第50条——脱离欧盟的正式程序

2017年


3月29日

《里斯本条约》第50条正式触发,英国驻欧盟大使蒂姆?巴罗爵士在布鲁塞尔向欧盟理事会主席唐纳德?图斯克递交信函,概述英国退出欧盟的意图,谈判可以随时开启。
4月18日
特雷莎·梅呼吁在夏季提前举行两党大选,以帮助英国在脱欧谈判前获得更大程度上的稳定性
6月9日
大选以悬浮议会的结果告终,保守党需要组建少数派政府,且梅特雷莎·梅宣布她将继续担任领袖
6月19日
英国脱欧的正式谈判在Michael Barnier和英国脱欧事务大臣David Davis之间进行
6月26日
保守党和北爱尔兰民主统一党组成少数派政府
9月28日
英国脱欧事务大臣David Davis与Michael Barnier在最新一轮谈判中取得进展,Michael Barnier表示,特雷莎·梅为脱欧谈判注入了新的活力
10月19-20日
欧盟峰会在布鲁塞尔举行。特雷莎·梅表示脱欧已经取得重要进展,她也有信心在12月前取得更多收获,以便在英国脱欧后与欧盟展开有利的贸易谈判。
10月31日
英国脱欧事务大臣David Davis告知首相内阁将与欧盟安排更多定期会晤,以加快谈判进程
12月11日
英国与欧盟达成协议,将进入下一阶段的谈判
12月13日

国会议员投票决定是否需要在脱欧谈判末轮中建立永久法律保证文书

脱欧后的未来


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在未来12个月内,英国和欧盟之间需要进行更多的复杂谈判,以达成双方满意的协议,因为英国的法律、立法系统和经济框架与欧盟是不相关联的。未来几数月内,英国在欧盟以外的未来将变得更加清晰。
今年英国和欧盟今年将转向更高级的谈判,最终过渡协议与条款预计将于2018年10月达成。2019年以及更远的额未来,议会将就英国最终脱欧协议进行投票。英国将于2019年3月31日正式离开欧盟,长达2年的过渡转换期就此展开。

脱欧至今,英国经济经历了考验,但强势复苏的能力迅速让人看到了其稳定的根基并非轻易可以撼动。房价的实际走势也无可辩驳地回击了质疑和猜测,同时还为全球投资者带来购买英国不动产的黄金时机。从现在到2019年以及未来更远,脱欧为英国房产带来的机遇将更加令人期待。
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