投资指南 | 曼城吸引力再升级,房产热度创新高
2018.06.29

曼彻斯特——世界闻名的英伦之城。这里是曼联大本营、工业革命的发源地、英国北方经济重地。如今,它已发展为英国首屈一指的房产投资热门城市。近日,尚选地产集团独家发布全新曼城投资调查报告,各项数据不断带来惊喜,投资热城的强劲之处震撼呈现。


欢迎来到曼彻斯特


作为始终活跃在世界舞台上的英国名城,曼彻斯特位于英格兰西北部,目前大曼彻斯特区域的人口数量为255万人。距离伦敦322公里,乘坐火车两小时即可抵达。

曼联和曼城两大豪门球队均位于曼彻斯特,仅曼联在全球便拥有6.59亿名球迷。除此之外,贯穿历史和现代,多位名流在此汇聚。许多影响世界的名人皆来自曼城,包括科学、文化和音乐界等领域。例如女权运动先驱Emmeline Pankhurst、被誉为现代计算机之父的Alan Turing以及绿洲乐队创始成员、High Flying Birds主唱Noel Gallagher等。

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曼城是联通英国与世界的纽带。曼彻斯特国际机场是英国第三大机场,每年超过2,200万旅客到访。拥有超过60家航空公司,包括阿联酋航空、阿提哈德航空、新加坡航空及海南航空,提供从曼彻斯特至全球200多个目的地的直航服务。全球游客慕名到访,探索曼城知名景点及旅游胜地。

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作为英国第二大商业与工业城市,这座城市的经济总值达到5,960万英镑。多家跨国企业在此设立,并且随着大型商业扩建项目的逐渐开展,这座城市将呈现前所未有的稳固发展,吸引大量人口前来就业生活。

•      1996-2016年,曼彻斯特的经济规模扩大2倍,人口增长了28%,比英国其他主要城市的平均水平约快17%

•      预计至2025年,曼城人口还将增长125,000人

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•      在曼彻斯特就读大学的毕业生中有58%选择留下,每年新增就业人口20,000名

•      到2025年,曼城中心城区将会增加55,000个新就业岗位


作为英国政府“北部经济引擎计划”(英国伦敦外地区经济发展方案)的重要部分,曼彻斯特地方议会率先获得经济权力。在未来的几年里,无论是来自英国还是国际的政府支持款项,或是机构投资,多数都将流向英格兰北部,而曼彻斯特是其中焦点。曼彻斯特机场将斥资10亿英镑用于扩建航站楼,助力实现北部经济引擎。

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根据安永于2016及2017年发布的“英国吸引力”调查,曼彻斯特及北方经济引擎计划吸引了英国第二高的直接投资,仅次于伦敦。作为欧洲领先的商业热城之一,曼彻斯特的关键产业包括科研、制造、工程、数字技术和商业服务。


曼彻斯特VS伦敦


一路走来,历史见证了曼彻斯特在每个年代中的不同的精彩。时光之轮转到今天,曼彻斯特以抢眼的房产市场表现,在全球投资者眼中焕发出了新的生机。供不应求的曼彻斯特房产市场令其拥有别处无可比拟的雄厚潜力:

•        2011-2017年,六年间曼彻斯特房价增长了52%

•        2015年以来,曼彻斯特每平方英尺平均房价增长了32%,从250英镑上升至330英镑

•        仅2017年,曼城两居室的平均售价上涨8%

•        相同面积的每套住宅平均租金上涨3.2%


尽管已经努力建设,曼城房地产市场仍无法满足住宅需求。因此,曼彻斯特成为了英国大热投资地:

•        曼彻斯特人口增长率是目前房屋新增率的15倍

•        基于现状预测,至2022年,曼彻斯特的住房交付率仅能满足年需求的25%

•        A级写字楼数量的减少将在未来几年内推动曼彻斯特的商业租金的不断增长

曼城的优势在与伦敦的比较中更显清晰。曾经,数以万计的投资者聚焦英国房产投资市场并选择购买伦敦房产,以此取得远超英国其他地区的收益回报率。

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然而现在,对众多投资者而言,伦敦房价攀升至承受上限。2017年,伦敦市中心的平均房价达到160万英镑。高昂印花税也使住房价格令人越发无法承受。就伦敦市中心的房屋而言,投资者需支付近154,000英镑的印花税。此外,伦敦是英国目前唯一出现增长放缓的地区:

•        截至2017年11月,过去一年内伦敦平均房价下跌了4.1%,跌幅达到2009年8月以来新高

•        2017年12月,伦敦房产的租金增长率也放缓至2010年10月以来的历史新低

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相比伦敦,曼彻斯特市中心的房价明显更低。2017年,曼彻斯特中心区域的平均房价为208,000英镑,每套价格较伦敦相比,便宜近140万英镑,投资者亦可省去146,000英镑以上的印花税。


“伦敦与曼彻斯特的地产市场间有许多不同之处。但伦敦的高房价意味着其租金收益率渐渐低于曼城。这将使伦敦的房东难以收回高额印花税,或许还会打消投资念头。”

BERNARD CLARKE,UK Finance新闻发言人


自2017年1月以来,伦敦房价仅仅上涨了1.6%,同期曼彻斯特增幅已达6.7%。基于目前数据,曼彻斯特房产投资者可获得高于伦敦67%的租金回报。


“基于更客观的增长态势,英国和海外投资者正逐渐将注意力从传统投资热门地伦敦转向曼彻斯特,有利的资本和租金增长都令人振奋。”

LOUISE EMMOTT,仲量联行曼彻斯特


聚焦核心地段


在房产投资方面,购房者及租客倾向于为拥有便捷设施及交通枢纽的地段买单。尽管这些核心区域是一个城市的高价地段,但更重要的是:会为投资者带来强劲增长。

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SPINNINGFIELDS

曼彻斯特金融区,是大量国际银行和金融机构所在地,也是城市就业中心。

目前平均住房价格(估计):255,000英镑

目前平均住房租金 (估计): 1,100英镑/月


NORTHERN QUARTER

昔日曼彻斯特工业中心,如今的Northern Quarter已成为现代文化及波西米亚风的时尚热点区域,改造工厂与各类独立书店、咖啡厅在此汇聚。

目前平均住宅价格(估计):187,000英镑

目前平均住房租金 (估计):901英镑/月


EMBANKMENT WEST

西曼城湾——尚选地产多个项目所在地

位于曼彻斯特黄金地段,毗邻中心商业区及零售圈。拥有260套豪华客房的酒店式服务式公寓已于2017年开业,另有148套客房将于2020年竣工,同时还有356套豪华住宅单元。

平均住宅价格(估计):330,000英镑

平均住房租金 (估计):1,460英镑/月


CIRCLE SQUARE

环绕多家大学及研究机构,拥有240万平方英尺的住宅、零售和商业空间,景观绿化设施丰富的发展重心

平均住宅价格(估计):275,000英镑

平均住房租金 (估计):1,375英镑/月

*房价基于Rightmove.co.uk所列出的现有平均要价及尚选地产集团内部数据统计预估)

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放眼曼彻斯特,在数十亿英镑投资的驱动下,多个新项目正在这座充满历史底蕴的城市展开建设。

•        自2017年,共32处新地产项目开始兴建

•        150万平方英尺全新商业空间于2017年竣工

•        新增1,784个住宅单元也将于2017年交房,创2009年以来的历史新高

•        2018年伊始,共有11,135个全新住宅单元在曼彻斯特动工


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前景预测


未来4年,曼彻斯特的房产投资者将享受英国高水平的短期及长期房价增长。预计曼彻斯特平均房价增长将比英国平均水平高出81%,平均租金增长将比英国平均水平高出40%。

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雄厚旅游资源也为曼城房产带来更大机遇,2011年11月至2017年,六年间曼彻斯特房价增长了52%。

•        曼城酒店平均入住率为80%,明显高于英国平均水准

•        2017年,大曼彻斯特住宅需求量上涨了5.4%

•        根据德勤报告,曼彻斯特是除伦敦以外具有强势吸引力的英格兰酒店式公寓投资城市

•        根据德勤于2017年发表的欧洲酒店投资调查,70%的受访者预测曼彻斯特和爱丁堡将在2018年取得排名前两位的每间房租金收益

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2016年英国脱欧公投后,英镑与美元和其他主要国际货币之间的汇率大幅贬值。英镑回升时,英国见证了海外投资的迅猛攀升,投资者希望利用英镑贬值的时机出手。此外,来自全球投资者的观点也表明,脱欧将促进英国与中国、美国以及澳洲之间的贸易往来,这也是为何许多投资者现在正是投资英国房产的难逢之机。
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